敷地権の登記がない旧分譲マンションとマンション評価通達
土地が共有持分のままでも通達は適用されるか

1 通達の用語定義と「敷地権でない場合」の明文

「居住用の区分所有財産の評価について」（令和5年9月28日付課評2-74ほか1課共同・法令解釈通達。以下「マンション評価通達」）は、令和6年1月1日以後に相続・遺贈・贈与により取得した財産に適用されます。
適用の可否を判断する用語は、通達1に定義されています。

一棟の区分所有建物（通達1(7)）

区分所有者（区分所有法第2条第2項に規定する区分所有者をいう。）が存する家屋（地階を除く階数が2以下のもの及び居住の用に供する専有部分（同条第3項に規定する専有部分をいう。）一室の数が3以下であってその全てを当該区分所有者又はその親族の居住の用に供するものを除く。）で、居住の用に供する専有部分のあるものをいう。

「区分所有者が存する家屋」とは、区分建物として登記がされている建物を指します（Q&A問3、趣旨説明）。分譲マンションは通常これに当たります。

一室の区分所有権等（通達1(8)）

一棟の区分所有建物に存する居住の用に供する専有部分一室に係る区分所有権（区分所有法第2条第1項に規定する区分所有権をいい、当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分を含む。）及び敷地利用権（同条第6項に規定する敷地利用権をいう。）をいう。

ここで引かれているのは区分所有法2条6項の「敷地利用権」であり、不動産登記法上の「敷地権」ではありません。

一室の区分所有権等に係る敷地利用権の面積（通達1(9)）

次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に定める面積をいう。

イ　一棟の区分所有建物に係る敷地利用権が、不動産登記法第44条第1項第9号に規定する敷地権である場合　一室の区分所有権等が存する一棟の区分所有建物の敷地（区分所有法第2条第5項に規定する建物の敷地をいう。）の面積に、当該一室の区分所有権等に係る敷地権の割合を乗じた面積（小数点以下第3位を切り上げる。）

ロ　上記イ以外の場合　一室の区分所有権等が存する一棟の区分所有建物の敷地の面積に、当該一室の区分所有権等に係る敷地の共有持分の割合を乗じた面積（小数点以下第3位を切り上げる。）

国税庁の「居住用の区分所有財産の評価に関するQ&A」（令和6年5月）も、問5の4（敷地持分狭小度）で「(1)敷地権である場合」「(2)上記(1)以外の場合」に分けて説明し、問11を「具体例2 敷地利用権が敷地権でない場合（登記簿上、敷地権の表示がない場合）(1)」、問12を「具体例3 同(2)」として、敷地権の表示がない建物の計算例を具体的に示しています。

2 区分所有法と不動産登記法の概念整理

相談の「敷地権ではないので区分所有法の定義から外れるのではないか」という疑問は、二つの用語が別の法律の別の概念であることで解消されます。

敷地権は「敷地利用権のうち、分離処分が禁止され、かつ建物の表題部に登記されたもの」であり、敷地権でない敷地利用権は当然に存在します。
専有部分を所有するために持っている土地の共有持分は、登記簿に敷地権と表示されていなくても敷地利用権に当たると解されます。

マンション評価通達1(8)が引いているのは区分所有法2条6項の敷地利用権ですから、敷地権の登記がないことをもって通達の定義から外れることにはなりません。

3 昭和58年改正と旧法建物の位置づけ

専有部分と敷地利用権の分離処分禁止（区分所有法22条1項本文）と、これを登記に反映する敷地権制度は、昭和58年法律第51号「建物の区分所有等に関する法律及び不動産登記法の一部を改正する法律」（昭和59年1月1日施行）で創設されました。
それ以前に分譲された建物では、専有部分は建物登記簿に、土地の共有持分は土地登記簿に、それぞれ別に登記されるのが通常でした。

改正法附則による既存建物の扱い

附則5条の「政令で定める日」は昭和63年中の日付です（解説資料では昭和63年12月28日とされています。政令番号は原典で確認してください）。附則5条の文言上、昭和64年以降の日付にはなりません。

なお、区分所有者集会で分離処分可能規約を廃止し、建物の表題部に敷地権の表示の変更登記を申請すれば、現在でも敷地権化は可能と説明されています（登記手続は司法書士に確認が必要です）。相続税評価のために敷地権化する必要はありません。

4 適用除外の確認

マンション評価通達の適用除外は次のとおりです。敷地権の有無は除外事由に挙げられていません。

5 評価乖離率と区分所有補正率

算式（通達1(11)・(12)、2、3）

通達の趣旨説明は「評価水準が1を超える場合とは、補正前の評価額が予測した市場価格を超える場合のことであり、この場合の区分所有補正率は1未満となるから、評価額を減額させる計算となる」と明記しています。
この通達は増額方向にも減額方向にも働く設計です。

築46年での試算

昭和55年築の建物は、令和8年中の課税時期で築46年前後（1年未満切上げ）となり、A＝△1.518と大きな減算項になります。

6 共有持分の割合の取り方

通達1(9)ロは、登記簿上の「敷地の共有持分の割合」をそのまま乗じる建付けです。専有部分の床面積割合と一致していることは要件ではありません。
旧法建物では持分と床面積が不均衡なこともありますが、その場合も実際の共有持分の割合で敷地利用権の面積（ひいては敷地持分狭小度）を計算すると考えられます。

7 前提が異なると結論が変わる点

土地の共有持分の一部が区分所有者以外の第三者に移っている場合

その第三者の持分は「専有部分を所有するための」権利ではないため、区分所有法2条6項の敷地利用権に当たりません。通達の対象外となり、通常の共有土地として評価する（評基通2）ことになると考えられます。
分離処分可能規約がみなされている旧法建物では、土地持分だけが専有部分と別に移転している可能性があるため、土地共有者と建物区分所有者の一致を登記簿で確認してください。

専有部分の所有者が土地持分を持たず、第三者の土地を借りている場合

敷地利用権は賃借権となり、その準共有持分の割合で面積を計算します（Q&A問5注2）。底地には通達の適用はありません（Q&A問8）。

専有部分の所有者が敷地に何らの権利も持たない場合

分離処分の結果として敷地利用権を失っている場合は、通達が想定する「区分所有権及び敷地利用権」の組合せが崩れています。通達・Q&Aに明示がないため、個別の検討が必要です。

敷地の面積（評価単位）

敷地の面積は、登記簿上の敷地面積に私道部分等が含まれていてもそれによって差し支えなく、離れた場所にある規約敷地は含めません（Q&A問5注1）。敷地が複数筆でも一体利用されていれば合計地積を基礎にすると考えられます。

8 相続税法・財産評価基本通達との関係

相続税法22条は財産の価額を取得の時における時価によると定め、財産評価基本通達1は、時価を不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額とし、評価通達の定めにより評価するとしています。

マンション評価通達は評価通達の特則であり、自用地としての価額（評基通25(1)）と自用家屋としての価額（評基通89等）に区分所有補正率を乗じた額を、それぞれ「自用地としての価額」「自用家屋としての価額」とみなして評価通達を適用する構造です（通達2・3）。
貸家建付地・貸家（評基通26・93）や小規模宅地等の特例の基礎にも、補正後の価額が用いられます（Q&A問7）。

通達適用後の価額についても評基通6（著しく不適当な場合）の適用は否定されておらず、逆に通達による評価が適当でない場合に鑑定評価等によることもできるとされています（Q&A問9）。

令和7年法律第47号による区分所有法改正（区分所有法の改正部分は令和8年4月1日施行。一部規定は令和9年4月1日施行）は管理・再生に関する改正で、2条・22条の定義や分離処分禁止の枠組みは変更されていません。マンション評価通達は評価乖離率の算式の適時見直しを予定していますが（通達2注2）、令和8年10月8日時点で改正は確認できていません。

9 確認事項（全件）

• 1建物登記簿で、区分建物として登記されているか（表題部に専有部分の建物の表示があるか）
• 2建物の種類が「居宅」か「共同住宅」か（共同住宅なら原則「専有部分一室」に当たらない）
• 3地階を除く総階数、所在階、専有部分の床面積
• 4土地登記簿で、敷地の筆と地積、被相続人の共有持分の割合
• 5同じ建物内に複数戸を所有していないか（登記簿の持分は合計表示のため、一室対応分に分ける）
• 6専有部分を夫婦等で共有していないか（世帯合計で狭小度を計算し、各人の持分で按分）
• 7土地の共有者と建物の区分所有者が一致しているか（土地持分だけが別人に移っていないか）
• 8敷地が複数筆の場合、一体利用されているか、離れた規約敷地が含まれていないか
• 9敷地利用権が所有権の共有持分か借地権か（借地権なら準共有持分の割合で計算）
• 10賃貸中であれば、貸家建付地・貸家の評価の基礎に補正後の価額を用いているか

10 出典